Wat is de tienjarige aansprakelijkheid in België?

Kort antwoord

Kort antwoordDe tienjarige aansprakelijkheid in België is de wettelijke aansprakelijkheid van bouwactoren voor ernstige gebreken die de stabiliteit of stevigheid van een gebouw bedreigen, gedurende tien jaar na de aanvaarding van de werken. Voor bepaalde woningbouwprojecten is een verzekering verplicht; die dekt ook bepaalde gebreken aan de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw.

Laatst bijgewerkt: 10 oktober 2026 · Redactie Wat kost bouwen?

Kernpunten

De aansprakelijkheid loopt tien jaar vanaf de aanvaarding van de werken.
De verplichte woningbouwverzekering geldt onder meer bij een architectplicht en een bouwvergunning na 1 juli 2018.
De verzekering dekt bepaalde ernstige stabiliteitsgebreken en waterdichtheidsgebreken aan de gesloten ruwbouw.
De ABEX 2024 verzekerde som is maximaal € 821.533,08, of de lagere heropbouwwaarde.
Schade onder € 4.043 wordt als niet gedekt genoemd.

Wat betekent de tienjarige aansprakelijkheid in België?

De tienjarige aansprakelijkheid is een wettelijke regeling voor ernstige bouwgebreken. De wettelijke basis ligt in de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek. Ze kan gelden voor architecten, aannemers en andere bouwactoren wanneer een fout in hun werk de stabiliteit of stevigheid van een gebouw aantast of in gevaar brengt. De periode loopt tien jaar vanaf de aanvaarding van de werken. Dat is het moment waarop de bouwheer bevestigt dat het werk correct is uitgevoerd.

Het gaat dus niet om een algemene garantie op alle onderdelen van een woning. Een gebrek moet ernstig genoeg zijn en betrekking hebben op het gebouw of een groot werk. Ook moet het verband houden met een fout van de architect of aannemer. De wettelijke aansprakelijkheid en de verzekering ervoor zijn twee verschillende zaken: de aansprakelijkheid bepaalt wie juridisch verantwoordelijk kan zijn, terwijl de verzekering de financiële gevolgen binnen de polisvoorwaarden opvangt.

Welke gebreken vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid?

De regeling is bedoeld voor ernstige gebreken die de soliditeit van het gebouw in gevaar brengen of kunnen brengen. Denk aan ongeschikte funderingen, vorstschade aan gevelstenen of dakpannen, of ontbrekende isolatie die vocht en verrotting veroorzaakt en zo het gebouw bedreigt. Het moet gaan om een gebrek aan het onroerend goed of aan een groot, noodzakelijk of essentieel werk. Muren, daken, centrale verwarming en waterleidingen worden als voorbeelden genoemd.

Kleine of vooral esthetische gebreken vallen er doorgaans niet onder. Voorbeelden die buiten deze aansprakelijkheid kunnen vallen, zijn problemen met akoestische isolatie, barsten in vloeren of een gebrek aan esthetische bekleding. Ook tegelvloeren, plafonnering en dubbele beglazing worden als kleine werken genoemd. De precieze beoordeling hangt af van de aard en ernst van het gebrek en van de vraag of een fout van de aannemer of architect het heeft veroorzaakt.

Voor welke woningbouw is een verzekering verplicht?

De verplichte verzekering voor tienjarige aansprakelijkheid geldt voor werven in België waar een architect verplicht is, waarvoor na 1 juli 2018 een bouwvergunning is afgeleverd en die gaan over de bouw of renovatie van een woning. Met woning wordt hier een gebouw bedoeld dat bestemd is voor bewoning. De verplichting geldt dus niet automatisch voor elk bouwproject of ieder gebrek; de voorwaarden moeten van toepassing zijn.

De architect moet verzekerd zijn. Dat geldt ook voor de aannemer die een onroerend werk uitvoert waarvoor een architect verplicht is, zoals een dakwerker, plaatser van ramen of chapelegger. Andere bouwdienstverleners die immateriële prestaties leveren, zoals een studiebureau, vallen eveneens onder de regeling. Bouwpromotoren zijn uitgezonderd van die omschrijving van andere bouwdienstverleners. Daarnaast is de architect deontologisch verplicht om zijn volledige beroepsaansprakelijkheid, inclusief de tienjarige aansprakelijkheid, voor elk bouwproject te verzekeren.

Wat is het verschil tussen een globale en individuele polis?

Bij een globale polis is er één verzekering voor de bouwplaats en zijn de bouwactoren gedekt voor zover ze in die polis zijn opgenomen. Dat kan de afhandeling eenvoudiger maken: er kan minder discussie zijn over de verdeling van aansprakelijkheid, de schaderegeling kan sneller verlopen en er kan één expert worden aangesteld. Controleer wel welke partijen daadwerkelijk op de polis staan en voor welke werkzaamheden de dekking geldt.

Bij een individuele polis heeft elke bouwactor een eigen verzekering. Dat maakt duidelijk wie zijn eigen polis heeft afgesloten, maar discussie over de aansprakelijkheid tussen verschillende bedrijven kan de expertise vertragen. Soms kan de afhandeling dan wachten op een uitspraak. Welke formule wordt gebruikt, verandert niet op zichzelf de wettelijke voorwaarden voor aansprakelijkheid. Vraag vóór de start van de werken naar het verzekeringsattest en controleer dat de naam en het ondernemingsnummer van de verzekeraar en het polisnummer in de contractuele documenten staan.

Wanneer begint de termijn en wat moet je controleren?

De termijn van tien jaar begint bij de aanvaarding van de werken. In de gebruikelijke uitleg is dat de definitieve oplevering. De contractuele afspraken kunnen wel van belang zijn: als het contract bepaalt dat de voorlopige oplevering al goedkeuring van de werken inhoudt, kan de termijn dan beginnen. Leg daarom in de overeenkomst duidelijk vast wat de opleveringsmomenten betekenen en bewaar de documenten waarin de aanvaarding is vastgelegd.

Vóór de werken beginnen, moeten aannemers en andere betrokken dienstverleners hun verzekeringsattest bezorgen aan de bouwheer en de architect. De architect moet daarop toezien. Elke bouwactor moet zijn attest(en) ook op de werf bij zich hebben. Als de woning tijdens de verzekeringsperiode wordt verkocht, volgt de verzekering de woning. De notaris raadpleegt het verzekeringsregister en vermeldt in de akte of hij van een verzekering weet; als dat zo is, vermeldt hij de verzekeraar en het polisnummer.

Wat dekt de verzekering en wat valt erbuiten?

De verplichte verzekering dekt gebreken in de soliditeit en stabiliteit en ook de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw wanneer die de soliditeit of stabiliteit van de woning in gevaar brengt. De wettelijke verzekerde som is geïndexeerd. Voor ABEX 2024 vermeldt de verzekeringsinformatie een maximum van € 821.533,08; als de totale heropbouwwaarde lager is, geldt die lagere waarde als verzekerde som. Het bedrag is dus niet voor elke woning hetzelfde.

De uitsluitingen zijn onder meer schade onder € 4.043, lichamelijke schade en schade van esthetische aard. Ook meerkosten voor wijzigingen of verbeteringen na het schadegeval vallen buiten de dekking. Schade die bij de voorlopige oplevering al bekend is en voortvloeit uit fouten, tekortkomingen of het niet uitvoeren van een verplichting, wordt eveneens genoemd als niet gedekt. Lees de polisvoorwaarden zorgvuldig: de verzekering vergoedt alleen schade die binnen de wettelijke dekking en de concrete polis valt.

Stappenplan

Controleer of de verzekeringsplicht geldtKijk na of het project in België ligt, een woning betreft, een architect vereist en een bouwvergunning heeft die na 1 juli 2018 is afgeleverd. De verplichting geldt voor werven die aan deze voorwaarden voldoen.
Bepaal wie verzekerd moet zijnBreng de architect, aannemers en andere betrokken bouwdienstverleners in kaart. Voor werken waarvoor een architect verplicht is, kunnen ook uitvoerders zoals een dakwerker, plaatser van ramen of chapelegger onder de verzekeringsplicht vallen.
Kies een polisformule en controleer de dekkingGa na of de bouwactoren via een globale polis of via individuele polissen verzekerd zijn. Controleer welke partijen op de polis staan, welke werkzaamheden verzekerd zijn en welke voorwaarden en uitsluitingen gelden.
Vraag de attesten vóór de start opLaat aannemers en andere betrokken dienstverleners hun verzekeringsattest vóór de werken aan jou en de architect bezorgen. Controleer dat de contractuele documenten de verzekeraar, het ondernemingsnummer en het polisnummer vermelden.
Bewaar de opleverings- en polisdocumentenLeg vast wanneer de werken zijn aanvaard en bewaar de opleveringsdocumenten en verzekeringsattesten. De aanvaarding bepaalt het begin van de termijn; afspraken over de betekenis van voorlopige oplevering kunnen daarbij van belang zijn.

Veelgemaakte fouten

Aannemen dat elk gebrek aan een woning onder de tienjarige aansprakelijkheid valt.
Vergeten dat de termijn begint bij de aanvaarding van de werken en dat contractuele afspraken over oplevering kunnen meespelen.
Ervan uitgaan dat één attest automatisch alle bouwactoren en werkzaamheden dekt.
De verzekerde som behandelen als een vast bedrag zonder rekening te houden met de lagere heropbouwwaarde.
Een gebrek dat al bij de voorlopige oplevering bekend is niet laten vastleggen.

Veelgestelde vragen

Wanneer begint de tienjarige aansprakelijkheid?

De termijn loopt tien jaar vanaf de aanvaarding van de werken, doorgaans de definitieve oplevering. Als het contract bepaalt dat de voorlopige oplevering al goedkeuring inhoudt, kan de termijn dan beginnen.

Welke gebreken vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid in België?

Het gaat om ernstige gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw bedreigen en verband houden met een fout van de architect of aannemer. De verzekering kan ook gebreken aan de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw dekken als die de stabiliteit of stevigheid in gevaar brengen.

Is de tienjarige verzekering verplicht bij een renovatie?

Dat kan verplicht zijn voor een renovatie van een woning in België als een architect verplicht is en de bouwvergunning na 1 juli 2018 is afgeleverd. De verplichting geldt dus niet automatisch voor elke renovatie.

Wie moet een attest van de tienjarige verzekering bezorgen?

Aannemers en andere betrokken bouwdienstverleners moeten vóór de start van de werken een verzekeringsattest bezorgen aan de bouwheer en architect. De architect moet erop toezien dat dit gebeurt.

Wat is het verschil tussen een globale en een individuele polis?

Een globale polis dekt de bouwactoren die op de polis voor de bouwplaats zijn opgenomen. Bij een individuele polis verzekert elke bouwactor zich apart; discussies tussen bedrijven kunnen de expertise en afhandeling vertragen.

Volgt de verzekering de woning bij verkoop?

Ja, de verzekering volgt de woning. Bij een eigendomsoverdracht vóór het einde van de dekkingsperiode raadpleegt de notaris het verzekeringsregister en vermeldt relevante verzekeringsgegevens in de akte.

Bronnen

Uitleg op basis van openbare vakbronnen (oktober 2026). Prijzen zijn indicaties. Lees onze methodiek.