Kort antwoord
Laatst bijgewerkt: · Redactie Wat kost bouwen?
Kernpunten
- Een basale splitsing in twee appartementen kost ongeveer € 30.000 – € 60.000.
- Een complexe splitsing kan € 100.000 of meer kosten.
- Gemiddelde splitsingskosten zijn circa € 1.200 per m².
- Een financieel voorbeeld komt uit op € 150.000 totaal.
- Reken in het financiële voorbeeld op circa 10% onvoorziene kosten.
Prijzen per niveau
Totale kosten voor het bouwkundig splitsen van een woning, inclusief mogelijke vergunningen, advies en verbouwing.
| Niveau | Prijsrange | Wat je krijgt |
|---|---|---|
| Basis | € 30.000 – € 60.000 | Indicatie voor een basale splitsing van een eengezinswoning in twee appartementen. De exacte werkzaamheden hangen af van het pand en de bouwkundige ingrepen. |
| Comfort | € 50.000 – € 150.000 | Indicatieve bandbreedte van een aannemersraming voor verbouwen tot een uitgewerkt voorbeeld met vergunningen, advies, nutsvoorzieningen en onvoorzien. |
| Luxe | € 100.000 of meer | Voor complexe splitsingen of omvangrijke verbouwingen. Extra bouwkundige ingrepen en de gewenste afwerking kunnen het totaal verhogen. |
Rekenvoorbeeld: Woning van 110 m² naar twee appartementen van 50 m² VVO
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Vergunningen | € 5.000 |
| Advies | € 7.000 |
| Verbouwing | € 120.000 |
| Nutsvoorzieningen | € 6.000 |
| Onvoorziene kosten | € 12.000 |
| Totaal | € 150.000 |
De aankoopprijs en eventuele transactiekosten zijn niet opgenomen.
Wat bepaalt de prijs?
- De staat en omvang van het pand bepalen hoeveel bouwkundige aanpassingen nodig zijn.
- Het aantal nieuwe eenheden beïnvloedt de hoeveelheid verbouw- en installatiewerk.
- De gewenste kwaliteit en afwerking kunnen de verbouwkosten sterk veranderen.
- Vergunningen, onderzoeken en mogelijke bezwaren brengen extra kosten en werk met zich mee.
- Aparte nutsmeters en aansluitingen kunnen bijkomende kosten veroorzaken.
- Advies van bijvoorbeeld een architect, constructeur, hypotheekadviseur of fiscalist telt mee in het budget.
- Kadastraal splitsen voor afzonderlijke verkoop vraagt om een notariële akte en gemeentelijke goedkeuring.
Stappenplan
- Verken het planBepaal hoeveel zelfstandige woningen je wilt maken en of je de eenheden wilt verhuren of afzonderlijk verkopen. Dat onderscheid is belangrijk: afzonderlijke verkoop vraagt om kadastrale splitsing, een notariële akte en gemeentelijke goedkeuring.
- Controleer de regelsVraag bij de gemeente na welke vergunningen en lokale voorwaarden gelden voor jouw adres en plan. Splitsen is vrijwel altijd vergunningplichtig. Laat ook beoordelen of het omgevingsplan, eventuele gebiedsregels of de status van het pand beperkingen opleveren.
- Laat het pand en het ontwerp beoordelenBreng de bouwkundige staat, de gewenste indeling en de benodigde aanpassingen in kaart. Vraag waar nodig advies van een architect en constructeur. Neem ook de mogelijke kosten voor onderzoeken, nutsvoorzieningen en een eventuele notariële akte mee.
- Maak een complete begrotingZet vergunningen, advies, verbouwing en nutsvoorzieningen apart op de begroting. Neem daarnaast een post voor onvoorziene kosten op; in een financieel voorbeeld is daarvoor circa 10% gerekend. Vergelijk offertes op dezelfde werkzaamheden en afwerking.
- Vraag vergunningen aan en voer het werk uitDien de benodigde aanvragen in met de gevraagde plannen en stukken. Begin de uitvoering wanneer duidelijk is welke toestemmingen nodig zijn en wat die toestaan. Houd in de planning rekening met de gemeentelijke behandeling en mogelijke bezwaren.
- Rond de splitsing afControleer na de verbouwing of de woningen overeenkomen met het goedgekeurde plan. Als je de eenheden afzonderlijk wilt verkopen of financieren, regel dan ook de kadastrale splitsing en notariële akte.
Veelgemaakte fouten
- Alleen de aannemerskosten begroten en vergunningen, advies of nutsvoorzieningen vergeten.
- Aannemen dat een omgevingsvergunning altijd de enige benodigde toestemming is.
- Onvoorziene kosten niet opnemen in de begroting.
- Bouwkundig splitsen verwarren met kadastraal splitsen voor afzonderlijke verkoop.
- Huurinkomsten als vaste opbrengst behandelen zonder rekening te houden met ontwerp en WWS-punten.
Bijkomende kosten
| Vergunningen in het rekenvoorbeeld | € 5.000 |
| Advies in het rekenvoorbeeld | € 7.000 |
| Nutsvoorzieningen in het rekenvoorbeeld | € 6.000 |
| Onvoorziene kosten in het rekenvoorbeeld | € 12.000 |
| Splitsingsplan en tekening voor twee eenheden bij Tekenpunt | vanaf € 1.495 |
Doorlooptijd: Tekenwerk duurt meestal 0–3 weken. Een vergunning vraagt minimaal 8 weken; bij complexere aanvragen kan de procedure 3–6 maanden duren. Vanaf aankoop kan het 6–12 maanden duren voordat de eenheden verhuurbaar zijn.
Regels en btw in Nederland en België
Nederland
- Woning splitsen is vrijwel altijd vergunningplichtig. Afhankelijk van het plan kunnen een omgevingsvergunning, een vergunning om van het omgevingsplan af te wijken en een gemeentelijke splitsingsvergunning nodig zijn. (vrijheidvastgoed.nl)
- Gemeentelijke regels verschillen. In De Ronde Venen kost het in behandeling nemen van een aanvraag tot splitsing € 72 en is de beslistermijn 8 weken; die termijn kan één keer worden verlengd. (derondevenen.nl)
- Voor afzonderlijke verkoop of financiering per woning is kadastrale splitsing nodig. Daarvoor zijn een notariële akte en gemeentelijke goedkeuring nodig. (volkshuisvestingnederland.nl)
België (Vlaanderen)
- Bij renovatie van een woning ouder dan 10 jaar kan 6% btw gelden als de aannemer levert en plaatst (FOD Financiën). Vraag bij je gemeente na of een omgevingsvergunning nodig is.
Praktische tip
Vraag eerst na welke vergunningen nodig zijn en laat de bouwkundige situatie beoordelen. Zo maak je een begroting waarin ook advies, nutsvoorzieningen en onvoorziene kosten staan.
Redactie Wat kost bouwen?Veelgestelde vragen
Hoeveel kost een woning splitsen?
Een basale splitsing van een eengezinswoning in twee appartementen kost ongeveer € 30.000 – € 60.000. Een complexere splitsing kan € 100.000 of meer kosten.
Welke vergunning heb je nodig om een woning te splitsen?
Meestal is een omgevingsvergunning nodig. Afhankelijk van de situatie kan ook een gemeentelijke splitsingsvergunning of een vergunning om van het omgevingsplan af te wijken nodig zijn. De precieze regels verschillen per gemeente.
Hoe lang duurt een woning splitsen?
Tekenwerk duurt meestal 0–3 weken. Een vergunning vraagt minimaal 8 weken en kan bij een complexe aanvraag 3–6 maanden duren. Vanaf aankoop kan het 6–12 maanden duren voordat de woningen verhuurbaar zijn.
Wanneer verdien je de kosten van een woning splitsen terug?
In een financieel voorbeeld bedragen de totale kosten € 150.000 en de netto huurinkomsten € 6.000 per jaar. Daarin wordt een terugverdientijd van 25 jaar genoemd; de werkelijke uitkomst hangt af van de kosten, financiering en huurinkomsten.
Is er subsidie voor het splitsen van een woning?
Er wordt mogelijke SVn-maatwerkfinanciering genoemd via een gemeentelijke toewijzingsbrief. Of dit voor jouw plan beschikbaar is, hangt af van de gemeente.
Wat kost kadastraal splitsen voor afzonderlijke verkoop?
Kadastrale splitsing vraagt om een notariële akte en gemeentelijke goedkeuring. Een notaris en Kadaster zijn bijkomende posten, maar voor deze kosten is geen apart bedrag opgenomen.
Bronnen
- vrijheidvastgoed.nl – Woning splitsen zonder vergunning: wat zijn de risico's en ...
- tekenpunt.nl – Woning splitsen | Tekenpunt
- derondevenen.nl – Woning splitsen - Gemeente De Ronde Venen
- volkshuisvestingnederland.nl – Financiële haalbaarheid | Home - Volkshuisvesting Nederland
Prijsranges zijn indicaties op basis van openbare marktbronnen (prijspeil oktober 2026), inclusief btw tenzij anders vermeld. Je werkelijke prijs hangt af van ontwerp, locatie en uitvoering. Vraag altijd een offerte op maat. Lees onze methodiek en de disclaimer.